Как не пополнить их ряды и невольно не переступить черту дозволенного? Любая недвижимость облагается налогами по законам той страны, на территории которой она находится. С этой простой истины начинают разговор все юристы, которые консультируют желающих приобрести апартаменты, виллы, замки или земельные участки за рубежом.

Юристы готовы досконально описать налоговую систему разных стран, подсказать, можно ли оформить покупку на физическое лицо, посоветовать, с помощью каких механизмов можно уменьшить налогооблагаемую базу. Однако вопросы о том, чего требует в связи с покупкой российское законодательство, очень часто остаются за кадром.

А ведь большинство покупателей зарубежной недвижимости продолжает оставаться налоговыми резидентами России. Поэтому им предстоит общение с налоговыми органами нашей страны. И начаться оно должно еще до того, как зарубежная сделка купли-продажи будет совершена.

Переход наличности

Как только россиянин выбрал походящий объект недвижимости за рубежом, у него возникает вопрос: как провести оплату? Сделки за наличный расчет в большинстве стран не привет ствуются. Да и необходимости в них нет. Ведь оплата через банковский счет дает массу преимуществ: например, не потребуется декларировать вывозимую из страны сумму. А если возникнут проблемы, факт оплаты легко будет доказать в суде.

Второй вопрос: какой банк использовать для открытия счета? Обычно при выборе между российскими банками (а также российскими филиалами банков зарубежных) и иностранными, расположенными в той же стране, что и покупаемая недвижимость, склоняются в пользу последних. Более того: зачастую стараются открыть счет в том же самом банке, которым пользуется и продавец.

Благодаря такому простому ходу удается заметно снизить банковские комиссии за перевод средств с одного счета на другой—то есть уменьшить дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости. Но именно тут таится первая ловушка. Какая?

Особые счеты

Согласно российскому налоговому законодательству при открытии банковского счета россиянин обязан проинформировать налоговые органы. Но знают об этом немногие. Ведь если счет открывается в российском банке (или российском филиале зарубежного банка, который, разумеется, работает по российским законам), уведомление происходит автоматически, и ни с какими документами владельцу счета никуда идти не придется.

Совсем иная история, когда для открытия счета выбран банк иностранный. Необходимо будет в течение месяца подать заявление в ближайшее к месту жительства отделение налоговой инспекции России. В нем следует указать, в каком именно банке был открыт счет, а также приложить выписку с этого счета. Как того и требует закон.

Прелесть ситуации заключается в том, что никаких финансовых последствий (необходимости оплаты каких-либо пошлин, особых налогов и сборов) это заявление иметь не будет. Для чего же тогда оно нужно? С помощью этой информации налоговые службы России держат «руку на пульсе» и отслеживают изменение финансового благосостояния граждан нашей страны. Это один из аспектов их работы. Поэтому время от времени налоговая может запрашивать у налогоплательщика информацию о движении средств по этому счету. Чтобы этого не происходило, счет, открытый исключительно для совершения сделки купли-продажи, сразу после перевода средств продавцу стоит закрыть. И поставить об этом в известность налоговые органы.

Впрочем, как правило, этот (или любой другой) счет в иностранном банке владельцу зарубежной недвижимости имеет смысл оставить. С него удобно оплачивать коммунальные услуги, а также налог на приобретенную недвижимость. Который—напомним—платится в той стране, где эта недвижимость и располагается. А с тем, что российские налоговые органы будут знать о наличии счета, лучше смириться и спокойно реагировать на их эпизодические запросы.

Виртуальная выгода

Ситуация усложняется, если для приобретения недвижимости берется ипотечный кредит. Российские банки вообще крайне редко идут на кредитование зарубежного жилья. Да и желающих обращаться к ним немного: за границей и сроки кредитования больше, и ставки заметно ниже.

Но именно низкие (по сравнению с российскими реалиями) ставки могут сыграть злую шутку. Дело в том, что в российском налоговом законодательстве есть такое понятие—материальная выгода. К ней относят и экономию на процентах. Возникает она, в частности, тогда, когда кредит выдается по ставкам, размер которых не превышает 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. А ставка рефинансирования с 1 июля 2010 г. составляет 7,75% (это, кстати, рекордно низкий для нашей страны уровень за последние 18 лет). То есть, если ставка по кредиту ниже 5,167% (2/3 от 7,75%), то разница между этим значением и реальной ставкой как раз и составит материальную выгоду. С которой взимается налог, составляющий ни много ни мало, а 35%.

Впрочем, эта ситуация скорее из области теории. Ведь данный процент рассчитан для рублевых кредитов, а в России ипотеку под 5,167% и ниже можно получить разве что в сладких грезах. Да и к покупателям недвижимости за рубежом эти расчеты тоже вроде бы не имеют никакого отношения: искать за границей банки, дающие кредиты в рублях, так же нелепо, как ездить в Тулу со своим самоваром.

Но не все так просто. Законодатели учли и кредиты в валюте. Для них минимально допустимый размер ставки приравняли к 9%. Если он меньше (а в Европе, например, ипотечные ставки обычно колеблются в пределах 3–7%), то разница будет считаться материальной выгодой.

Однако в последнее время Российское налоговое законодательство постепенно становится все либеральнее. Так, с 1 января 2010 г. вступила в силу новая редакция Налогового Кодекса, в которой, в частности, оговаривается, что в определенных ситуациях экономия на процентах по ипотечным кредитам не считается доходом и не подлежит налогообложению. Впрочем, касается это только недвижимости, приобретаемой на территории России, и кредитов, выдаваемых российскими банками. Иные исключения законом не оговариваются. Поэтому тем, кто рассчитывает взять кредит на покупку недвижимости за рубежом, остается ждать более четких указаний в законе или дополнительных пояснений от Министерства финансов. И на всякий случай не забывать о налоге на виртуальную материальную выгоду.

Аренда с минусом

Если зарубежная недвижимость покупается исключительно для того, чтобы время от времени пользоваться ею в отпуске или перебраться туда на постоянное жительство, в вопросах взаимоотношения с российскими налоговыми органами на этом можно смело ставить точку. Однако если объект будет сдаваться в аренду (или уже сдан на момент покупки, что часто встречается, например, в Германии), общаться с российскими налоговиками придется еще не раз. Суть в том, что арендная плата, получаемая владельцем недвижимости,—это такой же доход, как и прочие. Поэтому она облагается подоходным налогом.

Вопрос—где именно облагается? В отличие от налога на саму недвижимость (который в некоторых странах называется «земельным налогом» и к которому в зависимости от стоимости объекта может добавляться «налог на богатст во», что практикуется, например, во Франции), иностранцы по умолчанию платят подоходный налог с полученной арендной платы дважды. Как в стране, где приобретена недвижимость (по местным ставкам), так и по российским законам—в России, налоговым резидентом которой собственник зарубежного объекта обычно остается. А это происходит всегда, если он продолжает пребывать на родине по полугоду и больше в течение каждого календарного года.

И вашим, и нашим

Россиянин, владеющий зарубежной недвижимостью и получающий с нее доход, обязан проинформировать об этом налоговые органы России. Данные вписываются в специальную строку налоговой декларации, которую, как известно, физическое лицо подает один раз в год, до 30 апреля.

Полученный от аренды доход облагается налогом по точно такой же ставке, что и прочие доходы физических лиц—13%. Более того: если при выплате того же налога по месту нахождения недвижимости в некоторых странах удается снизить налогооблагаемую базу (например, учесть расходы на ремонтные работы, а порой даже на авиаперелеты), то в России такие механизмы не предусмотрены. Вернее, они касаются только индивидуальных предпринимателей, но на доходы физических лиц не распространяются. Есть и другой интересный момент. Если россиянин в свое время проигнорировал налоговую инспекцию и не подал заявление об открытии счета на покупку недвижимости, может возникнуть вопрос—откуда, собственно, эта недвижимость появилась. Чтобы его избежать, лучше сразу действовать в рамках закона.

Что касается стран, где располагается приобретенная зарубежная недвижимость, то на их территории россияне платят налог с доходов от аренды по местным ставкам, распространяющимся на нерезидентов. В каждом государстве они разные и рассчитываются по разным схемам. Нередки случаи, когда размер ставки может достигать почти 50%. Таким образом, может получиться, что в сумме придется перечислить в пользу двух государств до 63% доходов с аренды.

Двойное исключение

Большая бочка меда заключается в том, что с 65 странами у России заключены договоры об избежании двойного налогообложения. Для владельцев сдающейся в аренду зарубежной недвижимости это означает, что подоходный налог с полученной суммы придется платить лишь один раз—в стране, где находится купленный объект, и по ее законам. В число этих стран попадают очень популярные у россиян Болгария, Турция, Египет, Франция и многие другие. (А не попадают в этот список, например, Эстония и Латвия, с которыми на сегодняшний момент таких договоренностей у России нет).

Но, как во всякой бочке меда, и тут есть своя ложка дегтя. Заключается она в том, что само по себе наличие у России договора об избежании двойного налогообложения вовсе не означает, что обладателю недвижимости в одной из этих стран можно со спокойной душой обходить родную налоговую инспекцию стороной и чувствовать себя абсолютно законопослушным.

Чтобы механизм однократной оплаты налогов заработал, подать налоговую декларацию в России придется. Как нужно, несмотря ни на что, вписывать в нее доход, полученный от арендаторов. Более того—к декларации нужно приложить справку, что налоги с этой суммы уже уплачены по месту нахождения недвижимости. Только в этом случае все формальности будут соблюдены, и платить налог во второй раз никто не заставит.

Предапрельские тезисы

Единственный нюанс касается сроков подачи налоговой декларации в России и сроков, в которые проводятся налоговые выплаты в других странах. Во всем мире налоговым периодом считается календарный год. А вот сроки подачи дек лараций разные. Например, в России в последние годы это нужно делать не позже 30 апреля, в Германии—до конца мая, а во Франции аж до 1 сентября. Казалось бы, вовремя уведомить российскую налоговую инспекцию не получится. Но дело в том, что начинается прием деклараций сразу после наступления нового года. Поэтому люфт в три месяца все-таки появляется.
Если же вовремя подкрепить подаваемую в России декларацию справкой об оплате налога на доходы не получится, ничего страшного не произойдет. Налоговую инспекцию можно будет проинформировать и позже. Скорее всего, изменения в налогооблагаемую базу внести успеют. Но даже если налоговые органы окажутся нерасторопными, стоит помнить, что уплаченный налог можно вернуть. Ведь система возврата налогов в нашей стране работает очень неплохо.

Полугодовалый резидент

Страной налогового резидентства становится то государст во, в котором человек проводит более 183 дней подряд за год. Там оплачивается основная масса налогов. Если потенциальный налогоплательщик по полугоду не живет ни в одной стране, вокруг него может развернуться настоящая борьба, которую будут вести между собой все страны, где он в течение года побывал. И кто победит, заранее предсказать сложно. Впрочем, такие ситуации все же встречаются не столь часто—этому, помимо всего прочего, способствуют визовые ограничения. Обычно место налогового резидентства вопросов не вызывает.

Автомат не работает

Самая частая ошибка россиян—полагать, что многие законы в нашей стране срабатывают автоматически. Ее часто допускают те, кто совершает сделки с недвижимостью. Так, при продаже российской недвижимости есть такое понятие—имущественный налоговый вычет. Заключается оно в том, что налог продавец будет платить лишь в том случае, если сумма сделки превысит 2 млн руб. Те, кто продает дешевле, полагают, что раз налог платить не нужно, то и в налоговую инспекцию приходить нет повода. И очень удивляются, когда вскоре получают уведомление

Автор: Наталия Павлова-Каткова. журнал Homes Collection